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Lexique du crédit immobilier




Le prêt IN FINE

Durant la période du prêt in fine, le capital emprunté est placé en épargne sur un contrat du type assurance-vie.
Ce capital est versé en un seul versement ou en plusieurs.
Le capital placé produit des intérêts.
Le capital placé ainsi que les intérêts produits permettront à l'échéance de rembourser en une seule fois le capital emprunté.
En revanche les intérêts du prêt sont remboursés de façon mensuelle.
Ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
Le prêt in fine dure entre 5 et 15 ans, idéalement 10 ans.
Le taux obtenu est généralement plus intéressant que pour un prêt classique.
En effet, l'établissement prêteur est également l'établissement chez qui le client signe pour un produit d'épargne.
En général l'apport personnel exigé est de 20% du montant du bien.

À quoi correspondent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont répartis entre les émoluments du notaire (honoraires du notaire), les taxes, les frais de débours et les frais annexes.
Lors de l'acquisition d´un bien, c'est souvent le notaire du vendeur qui est présent.
Cependant, il vous est conseillé de faire intervenir également votre notaire.
Ceci ne modifiera pas les frais de notaire, les émoluments du notaire seront divisés entre les 2 notaires intervenants.
En fonction du type de votre acquisition les frais de notaire sont approximativement les suivants :

Neuf : environ 3% du prix d'acquisition
Ancien : entre 6% et 8% du prix d'acquisition
Terrain : environ 4,8% du prix d'acquisition.

Comment déterminer le T.E.G. (Taux Effectif Global) ?

Pour déterminer le T.E.G., on part du taux de base auquel on ajoute tous les frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, assurances et obligations, commissions, ...).
Le T.E.G. permet de comparer différentes offres de crédit et de connaître le coût réel du crédit.
Le T.E.G. doit obligatoirement être mentionné dans l'offre du prêt.

Comment l'apport peut-il être constitué ?

L'apport personnel peut être constitué grâce à :


• L'épargne
• Le Plan Epargne Logement
• Le P.E.A.
• Le Plan Epargne Entreprises
• La Vente d'un bien
• Un Prêt Relais
• Un Prêt 0%
• Un Prêt 1%

La durée du prêt

La durée du prêt varie en fonction de votre âge, du montant à emprunter ainsi que de votre capacité d'endettement.
Notez que plus la durée du prêt sera longue, plus le coût du crédit sera élevé.

Les frais d'agence

Rien ne peut être facturé par l'agence avant la vente effective, c'est-à-dire avant la signature de l'acte de vente.
Les frais d'agence varient autour de 5% du montant du bien.

Qu'est ce qu'un acte autenthique de vente ?

Il s'agit d'un acte rédigé généralement par un notaire.
Le contrat de vente atteste l'accord des parties contractantes et précise les caractéristiques des biens et les conditions générales de la vente.

Qu'est ce qu'un compromis de vente ?

La signature d'un compromis de vente est un engagement ferme et définitif d'acheter et de vendre un bien immobilier à un prix convenu, sous réserve notamment que l'acquéreur obtienne son prêt. Le transfert de propriété intervient après la signature définitive chez le notaire, c'est-à-dire trois mois après le compromis de vente d'une manière générale. Si l'acquéreur ne veut plus acheter alors que toutes les conditions suspensives sont levées (prêt, etc...), il peut perdre au minimum son chèque d'acompte qui est régulièrement versé à la signature du compromis. Le vendeur, quant à lui, est obligé de vendre et l'acquéreur et peut l'assigner devant le Tribunal de Grande Instance pour l'y contraindre.

Toutefois, une clause dite « pénale » (article 1226 du Code Civil) peut prévoir pour celui qui n'est pas en faute (vendeur ou acquéreur) d'accepter ou non le refus du co-contractant d'exécuter le compromis de vente :
L'indemnité que devra alors verser la partie fautive à l'autre pourra s'élever jusqu'à 10% du prix de vente : c'est la clause pénale.
En cas d'exécution de cette clause, le montant de l'indemnité pourra cependant être contesté devant un juge (article 1152 du Code Civil).
L'acquéreur (et non le vendeur) dispose d'un délai de rétractation de 7 jours à compter de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant la vente ou à compter du lendemain de la remise en main propre contre récépissé d'une copie de l'acte et de ses annexes.

Pendant ce délai, l'acquéreur peut renoncer à l'achat du bien sans justification. (article L.271-1 du Code de la Construction et de l'Habitation) et recouvrer le montant de l'indemnité d'immobilisation versée dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de sa rétractation (article L.271-2 du Code de la Construction et de l'Habitation).
L'acquéreur verse à cette occasion un chèque d'acompte dont le montant varie généralement entre 5 et 10% du prix de l'acquisition.
Cependant, s'agissant d'une négociation entre le vendeur et l'acquéreur, il peut n'être prévu aucun acompte.

L'acquéreur dispose d'un délai légal minimum d'un mois après la signature pour obtenir son prêt immobilier : c'est une condition suspensive. En cas de non obtention, la vente est annulée.
Le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers (amiante, plomb, performance énergétique etc...) suivant le bien immobilier, sa date de construction et sa situation géographique.
Pour une copropriété telle que la vente d'un appartement, le vendeur doit fournir entre autres les trois dernières assemblées générales des copropriétaires et l'état descriptif de division-règlement de copropriété.
La signature définitive intervient en règle générale 3 mois après la signature du compromis de vente.
À cette occasion, les vendeurs et acquéreurs peuvent être représentés chacun par leur propre notaire, sans surcoût. Dans ce cas, les notaires se partagent leurs émoluments (honoraires).
De par ces conséquences juridiques et fiscales, la rédaction d'un compromis de vente est un acte important car il conditionne la vente / achat futur(e).

Qu'est ce qu'un contrat de réservation ?

Le contrat de réservation concerne les biens neufs ou en cours de construction. Il permet essentiellement d'acheter sur plan. Le vendeur doit réserver au futur acquéreur le bien neuf ou en construction désigné.
L'acquéreur verse un dépôt de garantie.
Lors de la réception du contrat, l'acquéreur a 7 jours de réflexion pour revenir sur sa décision auquel cas le dépôt de garantie lui sera restitué.

Ce dépôt de garantie représente :


• 5% maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévu avant 1 an
• 2% maximum du montant du bien si la fin des travaux est prévu avant 2 ans
Ce dépôt de garantie est bloqué, il ne sera encaissé qu'au moment de la signature de l'acte de vente.

Qu'est ce qu'un prêt conventionné ?

Il s'agit d'un prêt réglementé qui est garantit par l'Etat. Il peut financer jusqu'à 90% de l'acquisition. Il correspond au prêt à l'accession sociale sans les conditions de ressources.
Si les ressources sont inférieures aux plafonds PAS, vous accédez au PAS, sinon vous pouvez accéder au prêt conventionné.
Il donne l'accès à l'Aide Personnalisée au Logement (APL). L'APL est attribuée par la CAF en fonctions de vos ressources.

La durée du prêt est de :


• 10 à 25 ans pour l'acquisition d'un logement neuf ou ancien
• 5 à 15 ans pour des travaux

Le remboursement anticipé est accepté moyennant des pénalités de 1 semestre d'intérêts plafonné à 3% sur le capital restant dû.
La garantie est une hypothèque, 1er rang. En revanche, le PC permet d'obtenir de meilleures conditions tarifaires pour la mise en place de l'hypothèque.
Les taux d'intérêt du PC sont plafonnés. Se référer aux taux d'intérêts maximum du prêt conventionné.

L'obtention de ce prêt est soumis à plusieurs critères concernant le projet : critères de surface minimum de l'acquisition suivant la composition du foyer et le type de bien et critères de prix plafonnés au m² en fonction de la zone géographique (se référer aux critères pour le prêt conventionné).

Le projet doit obligatoirement porter sur la résidence principale avec une entrée dans les lieux au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l'acquisition. On doit y passer au moins 8 mois dans l'année. Cependant il existe des dérogations :

• Acquisition effectuée par une personne à l'étranger ou dans les DOM-TOM en vue de sa retraite. Il pourra louer le bien pour une période de 6 ans maximum. Dans ce cas le bien sera obligatoirement la résidence principale du loueur. L'acquéreur perd son droit à l'APL mais le locataire pourra en bénéficier.
• Mutation professionnelle, familiale ou force majeure permettent de quitter cette résidence principale.
• L'établissement prêteur peut accorder un prêt conventionné dans le but d'un investissement locatif.

Les projets que vous pouvez financer avec ce prêt sont les suivants :


• Construction. Pour une maison individuelle les travaux doivent être terminés dans un délai de 3 ans maximum
• Achat du terrain : taille maximum 2.500 m²
• Logement neuf
• Logement ancien de moins de 20 ans
• Logement ancien de plus de 20 ans :

Avec travaux représentant au moins 20% du coût total du projet.
Sans travaux sur justificatif d'un état des lieux de conformité du logement (toiture, électricité, ...). Un expert à la charge de l'emprunteur effectue ce justificatif.

• Frais d'agrandissement - agrandissement minimum de 14 m².
• Travaux d'économie d'énergie.

Qu'est ce qu'un taux fixe ?

Le taux des prêts à taux fixe évolue en fonction des taux du marché obligatoire.
Les mensualités restent constantes sur toute la durée du prêt.
Les taux de référence sont essentiellement liés aux taux des O.A.T. 10 ans (Obligations Assimilables du Trésor).

Les banques, pour déterminer ce taux, peuvent également se baser sur :


• les taux des emprunts d'Etat TMO (Taux des emprunts garantis par l'Etat)
• et TME (Taux des emprunts d'Etat long terme).

Qu'est ce qu'un taux variable ou révisable ?

Les prêts à taux variables sont fixés généralement à partir d'indices tels que :


• L'Euribor 3 mois (Tibeur 3 mois), le taux est mis à jour tous les 3 mois.
• Ou l'Euribor 12 mois (Tibeur 12 mois), le taux est mis à jour tous les 12 mois.

Il s'agit d'indicateurs sur les taux interbancaires pratiqués. Ce sont des taux court terme qui évoluent en fonction de la situation du marché. Ceci explique qu'au départ un taux variable soit toujours inférieur à un taux fixe (basé sur des indicateurs long terme comme par exemple une OAT 10 ans).
Les banques ajoutent leur marge et la prise de risque aux taux de référence.
Quelques fois pour les taux variables les banques se basent sur le TMM ou T4M (Taux Moyen Mensuel du Marché Monétaire).

Qu'est ce qu'une garantie de prêt immobilier ?

En France, lors de l'achat d'un bien immobilier, les établissements bancaires qui financent l'acquisition peuvent réclamer au Débiteur des garanties de plusieurs natures. Ainsi, en cas de non remboursement du prêt par l'emprunteur, les banques disposeront de solutions rendant plus aisée la récupération les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, plusieurs choix sont possibles :


Hypothèque : Garantie traditionnelle occasionnant certains frais (notamment la taxe de publicité foncière et le recours obligatoire à un Notaire pour son inscription à la conservation des hypothèques). L'hypothèque comporte une Mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : Garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de taxe de publicité foncière). L'IPPD comporte aussi une Mainlevée, pouvant occasionner des frais supplémentaires en cas de revente du bien immobilier avant expiration du prêt.

Société de cautionnement : Les banques ont également créé des sociétés de Cautionnement, qui, sur le principe de la caution pour un Bail, assurent elles le remboursement du prêt en cas de non-paiement par l'emprunteur. La société de Cautionnement dispose ensuite d'un recours contre l'emprunteur. A la différence de l'hypothèque et du privilège de prêteur de deniers, ce cautionnement, qui est payant, n'entraîne pas de frais d'inscription à la Conservation des hypothèques ni de frais de Notaire. En outre, la caution ne nécessite pas de Mainlevée. Il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Il est accordé par les banques en fonction du montant du prêt et de l'apport personnel pour l'achat du bien immobilier.

Caution « mutuelle fonctionnaire » : Garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières.

Caution solidaire d'un particulier : Garantie comparable à celle effectuée dans le cadre d'un crédit à la consommation. Elle est néanmoins peu utilisée dans le cas d'un crédit immobilier, les banques préfèrant une caution bancaire ou une inscription. Dans le cas d'acquisition d'un bien immobilier par une petite personne morale (par exemple une société civile immobilière), les banques exigent quasi systématiquement une caution solidaire et indivisible de l'ensemble des associés.

La capacité d'endettement

L'endettement ne doit pas excéder 33% du montant de vos revenus.
Plus votre endettement est faible, plus il vous sera possible d'obtenir un bon taux.

Qu'est ce que le prêt 1% logement ?

Il s'agit d'un prêt complémentaire réglementé dont le taux est compris entre 0 et 2,5%. Il peut servir d'apport personnel.
Vous pouvez en faire la demande si vous êtes salarié non dirigeant dans une entreprise privée de plus de 10 salariés. Vous effectuez la demande auprès du Comité d'entreprise ou des Ressources Humaines de votre entreprise. L'entreprise verse pour sa part 0,45% de sa masse salariale à un organisme agréé. L'employeur décide de l'accord ou du refus du prêt. S'il vous est refusé, vous pouvez alors effectuer votre demande auprès des organismes agréés :

• Comité Interprofessionnel du Logement (CIL)
• Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI).
Le montant du prêt est réglementé en fonction de votre zone géographique, de la taille de la famille, des compléments auxquels vous pouvez avoir droit et des majorations éventuelles. Se référer au Montant maximum accordé lors du prêt 1% logement .

Sa durée est de :


• 1 à 20 ans lorsqu'il est attribué par un organisme
• 5 à 20 ans lorsqu'il est attribué directement par l'employeur
Les frais de dossier sont inclus dans le taux du crédit
Les frais d'assurance sont inclus dans le taux du crédit
Les frais d'hypothèques sont sur le prêt principal
Le remboursement anticipé est possible moyennant les pénalités de remboursement qui représente au maximum 1 semestre d'intérêts sur capital restant dû plafonnées à 3% du capital restant dû.

Un remboursement anticipé peut être exigé si :


• le bien est vendu
• le bien n'est plus votre résidence principale

Qu'est ce qu'un prêt relais ?

Le prêt relais est un prêt permettant d'acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l'ancien bien. Sa durée maximale est de 2 ans et son montant est limité à 80% du bien à vendre. Son taux est souvent plus élevé que pour un prêt immobilier classique.
Vous avez à régler généralement des frais de dossier, d'assurance, d'hypothèque propres au nouveau bien.
Souvent pour attribuer la valeur du bien à vendre, la banque impose une expertise. Ceci leur permet de juger de la cohérence du prix du bien à la vente.

• Pour un prêt relais, il est recommandé d'être certain de la brièveté de l'opération, elle ne doit pas excéder 1 an.
Sinon son coût de revient est excessif.
• Lorsque vous changez de résidence principale du fait d'une mutation professionnelle le prêt 1% logement est envisageable. Il peut servir de prêt relais à un taux extrêmement compétitif.

Qu'est ce que le prêt à taux zéro ?

Il s'agit d'un prêt immobilier règlementé. C'est une aide de l'Etat à l'acquisition. C'est un prêt immobilier qui se rembourse avec 0% d'intérêt et qui est contracté sans frais de dossier. En revanche, vous aurez en charge les assurances décès-invalidité et éventuellement chômage. Le prêt immobilier à taux zéro peut vous permettre de constituer votre apport personnel ou l'augmenter. Cependant, il est soumis à de strictes conditions :

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années
• Conditions de ressources pour le prêt immobilier à taux zéro
Le montant du prêt à taux 0 est limité par un plafond.
Vous ne verserez pas de frais de dossier pour le prêt à taux zéro.

L'acquisition de la résidence principale doit porter sur :


• Du Neuf
• De l'ancien (plus de 20 ans) avec gros travaux
• Du non habitable que vous transformerez en habitable.

La ville de Paris double le montant obtenu pour le prêt immobilier à taux zéro pour les acquéreurs qui habitent Paris depuis au moins 3 ans.

Y'a t-il d'autres frais liés au prêt ?

Les frais d'assurance et de garantie sont aussi à prendre en compte dans votre offre de prêt.

Il s'agit des frais liés à :


• l'assurance décès invalidité
• l'assurance chômage
• l'hypothèque
• le privilège de prêteur de deniers
• la caution mutuelle.

Quelles sont les pénalités de remboursement anticipé ?

Les pénalités lors d'un remboursement anticipé auprès de l'établissement prèteur sont de 6 mois d'intérêt plafonné à 3% du capital restant dû. Les précisions sur le remboursement anticipé sont mentionnées dans votre offre de prêt.
Cependant pour les prêts à partir du 26/06/1999, la législation interdit de verser des pénalités dans le cas où le bien est vendu suite à :

• une mutation professionnelle
• chômage de l'un des emprunteurs
• décès de l'un des emprunteurs

Dans le cas d'un prêt à taux révisable il n'y a, en général, pas de pénalités en cas de remboursement anticipé.
Cependant, il est nécessaire de vérifier la clause dans le contrat.

Que permet l'assurance décès-invalidité ?

1.1 Définition de assurance décès-invalidité

L'assurance décès invalidité permet au banquier d'être acquitté de la dette de l'emprunteur en cas de décès ou d'invalidité de ce dernier.
Elle est aujourd'hui exigée par les banques françaises bien que légalement non obligatoire.

Elle comprend les garanties suivantes :


• Décès
• Invalidité absolue et définitive
• Incapacité temporaire de travail

1.2 L'assurance groupe

L'assurance groupe est signée entre l'assureur et la banque. L'emprunteur qui y souscrit est alors adhérent dans les conditions du contrat-groupe.
La banque a une obligation de conseil face à ce type d'assurance. Elle doit remettre au client les conditions du contrat et attirer son attention sur les clauses particulières, en particulier des clauses d'exclusion.

1.3 L'assurance individuelle

Il est de plus en plus souvent possible dans les banques de prendre une délégation d'assurance afin de souscrire à une assurance individuelle.
L'assurance individuelle peut-être plus avantageuse.